DCF-immo

Une méthode transversale de conception
La mise en place d’un « atelier transversal de projets » sous la houlette d’Anne Molinier, chef de projet à Plaine Commune et de Pascal Chombart de Lauwe de l’agence Tectône, rassemblant régulièrement les partenaires institutionnels, les promoteurs et les architectes a permis d’impulser une cohérence, de surmonter les difficultés inhérentes à l’expérimentation et d’enrichir la démarche globale.

L’originalité a été de faire collaborer de jeunes architectes à la vision contemporaine, pour la plupart lauréats du concours Europan, avec des maîtres d’ouvrage sensibles à la qualité architecturale ainsi qu’à une bonne intégration urbaine.
Une large place a été accordée aux études environnementales en amont de la conception, ainsi qu’aux échanges diagnostiques préalables : « la réflexion et la concertation entre les partenaires et les futurs habitants est fondamentale, souvent le temps n’est pas pris » selon Franck Faucheux, chargé de mission au PUCA.

Une gageure architecturale et financière
Le programme impliquait d’avoir le goût du risque : s’adapter à des terrains « à reconquérir » sur le territoire de Plaine Commune, conjuguer densité, qualité architecturale et qualité de vie dans le domaine du logement individuel en secteur urbanisé, appliquer la démarche HQE® dans ses critères techniques et liés à la notion d’urbanisme durable, le tout pour un prix de vente « accessible au plus grand nombre » d’habitants et de salariés de la Communauté d’agglo.

Deux projets sur les six ont été abandonnés face à la multiplication des difficultés (notamment de terrain). Les deux restants, l’un à Épinay et l’autre à Pierrefitte, devraient être livrées entre 2008 et 2009.

Réaliser des opérations HQE® compétitives ?
Aujourd’hui, tout le monde est convaincu de la nécessité de tenir compte de la composante environnementale et d’accorder la plus grande attention aux choix techniques et architecturaux.

Petit à petit, la HQE, qui était en 2001 un concept "d’ingénieur",
a évolué vers une démarche plus globale de développement urbain durable. Au-delà des éco-matériaux et d’une gestion respectueuse des ressources énergétiques, "la conception architecturale doit désormais intégrer d’emblée des données d’habitat durable naturel, sans recherche de sophistication éco-technique" selon Edouard de Penguilly.
« La base même du développement durable repose sur la qualité de la réponse architecturale dans un contexte urbain » dit David Trottin de l’agence Périphériques.


Il reste que la démarche HQE présente un coût qui s’est avéré « supportable dans la mesure où l’on participe à l’avancée des choses ! » dans le cas des projets DCF.
« L’objectif assigné par les élus était un prix de vente de 2200 €/m2 TTC, soit un maximum de 1100€/m2 HT pour la construction. Nous avons dû faire appel à des entreprises aux prix légers, avec le risque que cela implique. Les attentes n’ont pas été totalement satisfaites, ce qui a créé des tensions avec les propriétaires » déplore Edouard de Penguilly.

A terme, les problèmes se résorberont mais « l’on aurait eu la HQE sans soucis à 1300€/m2 HT en prix de revient. La qualité architecturale également représente un coût ».

Il faut sortir de la logique vitrine Bien que la demande HQE commence à se structurer, la réponse est forcément limitée par le prix de vente. Tout en sachant précisément pour qui l’on construit, il est important de bien négocier le foncier, de réfléchir à des solutions d’ingénierie financières compétitives en amont, sans oublier de prévoir les difficultés de gestion ultérieures. « Il faut sortir de la logique vitrine pour rentrer dans la production de masse » dit Franck Faucheux du PUCA. Nous travaillons pour une HQE individuelle dense accessible, et nous portons candidats à la multiplication des expériences.

Qu’est-ce qu’un habitat individuel dense ? Le premier terrain faisait 2000 m2 et le deuxième guère plus. Nous nous sommes donc d’abord interrogés avec les architectes sur qu’est-ce qu’un habitat individuel dense ? explique Edouard de Penguilly. Nous avons défini un principe : c’est un habitat dans lequel on a un accès individuel direct entre l’espace public et sa maison, et qui bénéficie d’un espace extérieur, jardin ou terrasse. Nous avons défini deux réponses architecturales à ce principe : - celle de David Trottin pour les Villas Torpédo : un habitat individuel dense imbriqué (x logements/ha). - celle de Pierre et Marjolijn Boudry pour les Jardins Utrillo : un habitat individuel dense superposé (60 logements/ha). Pour les néophytes, sachez qu’une cité par exemple est ce qu’il y a de moins dense, malgré les apparences !

Les Villas Torpédo Intervention de l’architecte David Trottin Avec la notion de villas imbriquées, nous sommes arrivés à concevoir la densité avec des échappées visuelles, de l’identité, des stationnements individuels. Les 18 appartements sont tous en duplex T4, avec les séjours toujours en phase avec une terrasse ou un jardin. Nous avons beaucoup travaillé les façades, en bois, en briques ou en aluminium sur une enveloppe isolante pertinente en termes d’énergie. Finalement, chaque propriétaire vit dans une maison particulière et l’ensemble s’intègre bien dans le quartier composé notamment de petites maisons ouvrières. Les volumes imbriqués forment une écriture architecturale qui donne sa perennité au bâti. Une vraie vie sociale s’est construite dans le village, une micro-communauté correspondant à un mélange de populations. Voir les photos www.peripheriques-architectes.com

Les Jardins Utrillo Les Jardins Utrillo bénéficient d'un dispositif de régulation du ruissellement pluvial commun avec la résidence Désilles voisine. Ce dispositif utilise des techniques alternatives d'hydrologie urbaine, dans la démarche de Haute Qualité Environnementale. Les murs sont composés de matériaux et produits d’origine naturelle. Intervention de l’architecte Pierre Boudry Le site nous est apparu très vite intéressant : une parcelle de paysage au croisement de l’axe urbain et de la tangentielle nord. Au premier plan, des jardins ouvriers et au loin, des grands ensembles. Il ya eu des échanges avec la mairie, un travail sur la volumétrie et nous avons proposé un déroulé de toitures en trois bandes, ainsi qu’un jeu de diffusion du végétal au cœur de l’opération. Les 36 logements constituent des séquences de logements superposés, jalonnés de passages. Ils bénéficient d’une haute qualité de confort hygrothermique, acoustique et visuel avec optimisation de l’éclairage naturel. Voir les photos www.boudry-architectes.com